Les passoires thermiques bloquent le marché & Un risque locatif difficile à tenir

• Les passoires thermiques sont devenues le point dur de l’immobilier. Plus vraiment vendables comme avant, plus vraiment exploitables non plus. Elles obligent à prendre une décision immédiate.
• Une grande partie du parc ancien est encore classée F ou G, alors que les règles de location se referment progressivement. Sur le papier, la solution paraît simple : rénover. Dans les faits, les coûts explosent, les délais s’allongent et le gain n’est pas toujours au rendez-vous. Beaucoup de rénovations servent surtout à rester dans le jeu, pas à créer de la valeur.
• Ce qui complique tout, c’est l’arbitrage.Sans aides publiques fortes et ciblées, beaucoup de projets ne tiennent pas économiquement. Le capital est immobilisé, la rentabilité disparait et la sortie est incertaine.

Au final, tout revient à l’emplacement. Bien situé, le bien se vend, souvent avec une décote assumée. Mal situé, il devient très difficile à défendre. Certaines passoires ne valent même plus la peine d’être rénovées. Elles basculent dans une zone grise : trop coûteuses pour être corrigées, trop contraintes pour être exploitées

• Les impayés de loyer apparaissent le plus souvent après un accident de parcours. Perte d’emploi, séparation, problème de santé. Dans la majorité des cas, ce n’est pas un refus de payer, mais une situation qui se dégrade rapidement.
• Les ordres de grandeur sont connus.62 % des impayés viennent d’un aléa personnel. 70 % des dossiers ne se règlent pas rapidement et partent en contentieux. 34 % nécessitent un avocat, avec des délais qui dépassent souvent un an, et peuvent atteindre 14 à 18 mois selon les tribunaux.
• Un impayé met du temps à se régler. Les procédures durent souvent plus d’un an. Pendant ce temps, les loyers ne sont plus perçus, les charges restent dues et le crédit continue de tomber. Dans les dossiers judiciarisés, le coût dépasse fréquemment 10 000 €, sans garantie de résolution rapide.

Le risque n’est plus réparti. Il repose presque entièrement sur le bailleur. Quand un impayé survient, les loyers cessent, les charges continuent et la procédure peut durer plus d’un an. Sans protection efficace, certains propriétaires préfèrent ne plus remettre le bien en location, non par manque de demande, mais parce que le risque financier devient difficile à absorber.

Sources : NextImmo