Atterrissage en douceur pour l'immobilier !
Tendance concernant l'activité
Ce début de printemps ne semble pas encore être le temps d’une reprise du marché immobilier. Cependant, nos négociateurs, s’ils font toujours grise mine, semblent moins pessimistes que cet hiver et parfois mêmes rassurant tel Matthieu RIOUAL à Brest observant : « Le marché actuel correspond à un marché plus équilibré entre vendeurs et acquéreurs, ce qui conduit à voir réapparaitre des négociations de prix, des délais de ventes plus long, un œil plus précis sur le diagnostic énergétique ». Et cela se retrouve dans leur prévision d’activité pour la fin avril. La proportion de nos correspondants à prévoir une activité en déclin se réduit de 70 % à 58 % ceux anticipant sa stabilité remontant de 27 % à 35 % et enfin le nombre des optimistes doublant de 3 à 6 %. Le renversement de situation que l’on prévoyait il y a 2 mois semble ainsi se confirmer.
Tendance concernant les prix
Cette très légère amélioration de l’activité est liée à la détente sur les prix, résultat de l’évolution des facteurs qui les influencent. Entre augmentation des taux d’inflation qui réduit la proportion de l’épargne à s’investir dans l’immobilier, augmentation des taux d’intérêts qui renchérit le coût des emprunts et difficultés créées par les banques pour distribuer des prêts immobiliers, les acheteurs potentiels sont bien obligés de réduire leurs prétentions. Suivant les données de l’Insee, tout au long de l’année 2022, le taux des prêts les plus fréquents est passé de 1 % à 3 % alors que l’inflation atteignait 6 %, entraînant de ce fait une diminution de l’indice du prix des logements et celui des loyers. On considère en effet qu’un point supplémentaire pour les taux d’intérêts réduit de 10 % le montant dont les acquéreurs peuvent disposer pour emprunter. La perte du pouvoir d’achat résultant à la fois de l’inflation et du coût des crédits pèse alors plus fortement sur les prix de l’ensemble du marché immobilier.
C’est ainsi que, pour le logement, la proportion de nos correspondants prévoyant une baisse des prix passe en 2 mois de 56 % à 67 %, alors que 33 % estime leur maintien au niveau actuel et 0 % une hausse. Pour les terrains, ces chiffres sont à peine meilleurs, les proportions étant respectivement de 50 %, 46 % et 4 %.
Le conseil des notaires
Pour les logements, pas d’hésitation du moins pour plus des ¾ de nos correspondants. Il faut d’abord vendre son logement avant d’en acquérir un autre et profiter de l’écart provenant de la baisse des prix, soit sous forme d’amélioration de la localisation ou du confort, soit d’une plus-value. Cependant, cette position très favorable pour les acquéreurs risque de ne pas durer très longtemps car la demande reste forte, notamment en Bretagne et dans les Hauts de France. D’où cette répartition des conseils, beaucoup plus équilibrée, entre acheteurs et vendeurs de terrains constructibles avec 40 % pour les premiers et 44 % pour les second qui pourrait constituer les prémices d’un retournement du marché en fin d’année.
Évolution de l'environnement économique
La crise énergétique qui s’est révélée avec une certaine acuité cet automne, commence aussi à impacter le marché immobilier. Car, de plus en plus, non seulement les acquéreurs se décident en fonction de leur possibilité d’emprunt et du prix des logements, mais aussi des travaux de rénovation à prévoir pour rendre leur logement moins énergivore. Dans les copropriétés, avec la nouvelle loi « Climat et résilience » qui impose la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux dès cette année pour les copropriétés de plus de 200 lots et dès le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, les acquéreurs examinent de près l’augmentation des charges pouvant en résulter. Suivant SeLoger-MeilleursAgents les « passoires thermiques seraient dès à présent proposer à un prix de vente inférieur de 3,9 % en moyenne à celui d’un bien équivalent « non-passoire ».
Bernard THION
Bordeaux, le 20 mars 2023